时隔十年，黄光终于重见天光。家史

　　6月24日，其实北京市第一中级人民法院依法裁定对黄光裕予以假释，败房昔日的地产中国首富、国美创始人在狱中度过了近十个端午节，黄光终于能在外面吃上粽子了。家史

　　消息一出，其实国美系股票集体暴涨，败房大涨20%，地产涨幅超60%，黄光中关村、家史*ST美讯、其实*ST金泰股价涨停，败房资本市场对这个男人的地产归来反响热烈。

　　手持国美系股票的股民们也呈现一边倒的乐观，给予这个零售之王无限期待，什么从苏宁手上夺回市场份额，联手京东、拼多多干趴阿里，甚至幻想国美地产板块死灰复燃，重回中国房企之巅．．．

　　出狱的黄光裕，会在哪个地方跌倒就在哪个地方爬起来吗？

　　恰恰相反，假释刚满40天，黄光裕就开始“自断尾巴”，卖掉了国美最重要的地产项目之一——北京悦秀城。

　　01

　　8月3日，据多家媒体报道，国美控股的鹏润集团以40亿的交易总价，将北京悦秀城项目出售给了颢腾投资与外资的联合体。

　　悦秀城为一栋12层高的商办综合体，总建筑面积约13万平米，项目位于丰台区北京南站区域，紧邻南二环和北京南站，地段非常优越。

　　熟悉北京地产的朋友应该知道，悦秀城还有一个更响当当的名字——“大康国际鞋城”。

　　2003年6月，黄光裕与另外两名股东合资组建北京大康国际鞋城有限公司，其中黄光裕出资1506.6万元，大康鞋城开业运营后，曾经一度为亚洲最大的鞋类专业市场。

　　唏嘘的是，手握这么一张好牌，黄光裕硬生生把它打得稀烂。

　　2010年，因所在区域商业气氛不浓，商铺空置十分严重，大康鞋城破产在即。

　　正好黄光裕当时急需现金，提高在国美电器中的持股比例，于是二话不说，将鞋城挂牌出售，标价11亿，但因最终未能找到合适接盘方而告终。

　　停业闲置了5年，国美得出结论：低端的批发商城已不符合当地产业调整，要引入餐饮、电影院等业态，走高端商业综合体路线。

　　2015年，大康鞋城改名“U-SHOW悦秀城”重新开业，之后4年间这个商场没有安宁过，不断传出商户纠纷、维权等风波，连自家的国美电器，经营时间不到一年半就撤离了该商场。

　　截止目前，悦秀城（大康鞋城公司）共涉及裁判文书22则，案件总金额在249.3万元，其中关于租赁合同纠纷高达19起。

　　折腾了10余年，终于迎来了接盘者，对于黄光裕来说，一方面能摆脱这个烂尾楼，扩大现金流，是再好不过的事情，另一方面也映射出，零售起家的黄光裕仍未在商业地产趟出一条康庄大道，“向城市综合体发展”现在看来只是一句苍白的口号。

　　02

　　从亚洲最大的鞋类专业市场到无人问津的烂尾楼，如巨星般陨落，这是悦秀城的命运，也是黄光裕前三十九年的人生轨迹——2003年拿地时，黄光裕正处于人生最为高光的时刻，2010年决定出让时，这位潮汕商人已经跌落谷底。

　　换句话说，黄光裕发家史，其实败在房地产。

　　黄光裕算的上是最老的一批地产人，鹏润控股集团成立的1996年，那个时候恒大都还没成立，刘强东才刚大学毕业。

　　1997年，黄光裕开发的第一个房地产项目——鹏润家园问世，之后他加快扩张脚步，1998年，买下了胞兄黄俊钦开发的鹏润大厦，2003年，开发了位于北京南二环的大康国际鞋城。

　　但在2004年之前，国美主业仍是家电零售，在房地产领域的项目屈指可数，黄光裕自己也评价说，“我一直游离在房地产边缘。”

　　直到2004年，黄光裕才开始发力，大举扩张自己的房地产业务，一下子推出了四家开发公司：鹏润地产、国美置业、尊爵地产、明天地产，同时打造民用住宅和商业地产双跑道。

　　在经营房地产业务上，黄光裕自成一派，喊出“用做家电的模式做房地产”的口号。

　　在他看来，“房地产和家电零售一样，不过是多了一道生产程序而已，需要买地和盖楼。”

　　于是他将电器零售业“薄利多销”模式运用到地产项目上，在做鹏润家园项目时，破天荒地在项目开盘后，在报纸上打出五折六折特价房有奖销售的广告。

　　一共拿出十几套房进行让利优惠，并设置不同折扣的奖励，一等奖五折，二等奖六折……购房者通过抽签获得购房优惠，这种超前的营销手段在北京都是史上第一次。

　　2005年，黄光裕迎来了自己在地产领域的高光时刻。

　　2005年1月1日，位于朝阳北路面积达百万平方米的“国美第一城”开盘，4天销售1060套，创造了4天销售额超6亿的北京地产销售新记录。

　　2005年2月，国美置业以8.05亿元的价格夺得丰台区中关村科技园丰台园区（又称丰台科技园）产业基地35-A1地块，成为北京市当年建筑体量最大的招拍挂项目，命名为“国美商都”。

　　鹏润控股集团最鼎盛时期，曾位列全国房企50强。

　　据一份《2007年中国房地产百强企业榜单》显示，鹏润控股集团位列第43名，与龙湖同处一个阵营，土地储备一度超过1亿平方米，力压、恒大，成为全国最大“地主”，一时间黄光裕拥有的地产价值至少在300亿以上。

　　也是2007年，雄心勃勃的黄光裕放出豪言，“拿出100个亿砸向地产，2-3年让国美地产打包上市，成为第二个国美电器”。

　　任谁也没有料到，这位中国曾经最年轻的首富，会在2008年迎来命运的转折点，锒铛入狱。

　　之后鹏润地产业务戛然而止，公司与地产相关的业务几乎一直处于停滞状态，仅靠国美电器输血，现金流完全不够。

　　国美不得不收缩地产业务战线，把在北京以及全国其他城市的地产项目放上货架出售，最令人深刻的就是当年中关村最大项目——国美商都遭遇6年合约纠纷官司，烂尾至今。

　　03

　　国美地产之所以陨落如此快，从炸天团看来，跟其畸形的现金流、欠缺的专业实操管理密不可分。

　　回顾当年国美电器一炮而红，除了靠薄利多销以外，黄光裕还喜欢扣留一部分生产商回款。

　　这部分的应付账款就相当于无息贷款，他就是拿这笔钱再开店，然后再铺货，再扣留半年或者一年的款项去开店，这样反反复复，用这种类金融模式积累资本。

　　2005年，在黄光裕高光时期，他犯了一个大忌，拿这些资本进军房地产。

　　房地产不像卖电器，它的回款周期特别长，很吃现金流，黄光裕拿这种短钱去投资房产这些长期项目，结果反噬自己主力电器业务，让其扩张速度变慢，再回来根本没钱输血去盖楼了。

　　步子迈大了会扯到蛋，国美现有的项目至今没出现一个成功的案例。

　　据了解，鹏润控股最大的项目——国美商都从05年至今定位几次更迭，案名也由国美商都、鹏润时代广场、鹏润国际时尚交易中心、国美广场，又改回国美商都，尝试了世界电子电器高科技体验中心、服装时尚中心等定位。

　　一位曾经的国美老员工透露，这是绝无仅有的因为管理团队不专业被做死的商业地产项目。

　　按理说，从2008年黄光裕入狱后，灵魂人物不在，现金流告急，最冷静的做法应该是将所有地产进行重组抛售，先稳住电器主业务。

　　然而黄光裕的地产梦还在继续。

　　有国美高管曾对透露，黄光裕本人在狱中亲自为国美地产确定了“未来几年鹏润地产将以物流仓储地产、商业地产开发为核心业务，辅以住宅地产开发业务。发展城市主要为北京、重庆、上海、郑州、哈尔滨、天津”的发展方向。

　　2015年，国美内部还提出“3年内净资产超千亿，同时开发运营5个大型的文化商业综合体”的造梦计划。

　　而正是2015年，国美电器开始没落，与苏宁易购的差距逐渐拉大，从2015年的1355.48亿元增加至2017年的1879亿元，并在2017年首次出现营收下滑，这就是典型的“拣了芝麻丢了西瓜”。

　　目前鹏润控股集团包括三大板块：鹏润地产、鹏润金融和鹏润科技，其中地产业务仅余4个项目（数据源自克尔瑞数据）。

　　与20年相比，简直云泥之别。

　　黄光裕以宏大的地产格局、天才般的营销思维进军地产，却因缺乏踏实的实操经验、稳定健康的资金流而狼狈离场。

　　国美地产未来何去何从，这次抛售悦秀城已经给了我们答案。